宁波最大的烂尾楼群“复活” 欲打造成小港ＣＢＤ

零海拔

九幢大楼“赤裸”地在风雨中站了五年。

　　昨天上午，“一品江南”项目续建工程典礼在北仑小港举行，隆隆的礼炮声中，９幢“赤身裸体”的大楼肃穆依旧，仿佛在向人们诉说着它们坎坷的身世——原名“君临江南”，停工长达５年时间，两入央视记者镜头，涉及债务５亿多元，债权人１７０余人，被称为宁波最大的烂尾楼群……如今，它们借助“代建代销”的方式“复活”，并且有了个新名字。而它们的产权单位泰山房地产有限公司，将在它们被建成并售出、偿还完债权人的债务后，进入破产程序。
　　居民记忆：曾是小港的一个尴尬地标
　　“君临江南”２００４年开建时，曾让小港人很自豪：一个小镇竟然要建９幢１８层高的楼，真是神气。楼群在小港街道竺山社区管辖范围内，从２０００年开始就在楼群边上一家单位上班的黄小姐提起它们时，讲了很多悲喜交加的故事。
　　“君临江南＂刚开建那阵子，房地产市场很火爆，人们想买一套好房子不是一件容易事，得托关系。买到“君临江南”的房子，是当时不少小港人的梦想。当时周边房价每平方米２０００多元，但尚未领到预售证的“君临江南”在坊间传说的单价是每平方米３０００多元，即便如此，还是有很多人想买。
　　但之后不久，小港人就听说建楼的公司资金没了，楼建不下去了。工地里的工人也开始撤走了，楼时建时停。２００５年，听说有一家公司买去了正在建的楼群，工地上又出现了工人。但这些工人在给其中几幢“赤身裸体”的楼穿上了一些红砖“外衣”后，又停了下来。后来听说是楼的第一个主人和第二个主人之间有了纠纷。那段时间，央视记者两次到这儿采访，央视播过两期关于这９幢楼债务纠纷问题的节目，这９幢楼成了宁波人茶余饭后的议论焦点。
　　从那以后，这个楼群就再也没有动过工，越来越破败。黄小姐说，这些年来，小港人相互探路时最常用的话就是：“我到烂尾楼边上了，离你们那儿还有多远？”烂尾楼成了小港的地标，只是这地标有些尴尬。

零海拔

不堪往事：预售楼盘陷阱卷走７０００万元

　　“君临江南”的产权单位叫宁波泰山房地产有限公司。１９９２年，北仑人冯某以一家公司的名义与几名外商共同出资，成立了泰山房产，由冯某担任董事长。２０００年１０月，冯某的大儿子接替担任公司董事长，不过冯某仍为实际经营者。

　　此时，泰山房产资金周转不灵，冯某以预售楼盘的方式，变相吸收公众资金。他在“君临江南”房产尚未允许预售的时候，就以出售该房产的名义，约定在将来销售房产时给予提供资金者大量折扣或支付高额利息，获得了大量资金。

　　２００４年，公司实在难以维持正常经营，冯某向公安部门投案自首。自２００１年到案发的短短４年时间里，冯某变相向公众吸收资金７０００余万元。２００８年８月，北仑区法院作出判决：因犯非法吸收公众存款罪、偷税罪，泰山房产被判处罚金２７０余万元；冯某被判处有期徒刑８年，罚金２５０多万元。

　　而泰山房产除了向公众吸收资金外，还有诸多债务，加起来达到５亿多元，债权人有１７０多个，债权人还是无法拿到钱。传统的做法是：泰山房产宣布破产，法院拍卖“君临江南”，将拍卖所得用于偿还债务。按当时的情况，“君临江南”拍卖所得大约在２．５亿至３亿元之间，而欠款是５亿多元，这意味着１７０余名债权人拿到的钱只有当初借款的一半左右。为了使债权人利益最大化，北仑区法院等单位在征得债权人的同意后，想出了一个“托盘续建”的方法：确定一家受托单位，将“君临江南”委托给其“代建代销”，由其代为履行楼盘建设并代为销售房产；房产销售收入归泰山房产，受托单位则获得泰山房产的佣金。有关单位试图用这种方法最大程度地使楼盘增值，从而提高债权的整体受偿率。

　　就这样，去年年底，位于小港的成路集团成了“君临江南”的受托人。成路集团接手后，“君临江南”改名为“一品江南”。

零海拔

代建公司：要将烂尾楼建成小港ＣＢＤ

　　昨日参加“一品江南”项目续建开工仪式的北仑区相关领导说，成路集团在销售后只收取一定的代建费用，楼盘销售款将通过法院向所有债权人进行偿付，这是一种处理“烂尾楼”的创新机制。

　　昨天，成路集团董事长蒉伟良成了焦点人物。对于这９幢已在风雨中“裸身”站了５年的烂尾楼，给它们穿上外衣后还能“健康”吗？面对记者的提问，蒉伟良说，公司在接手代建楼盘时，请权威鉴定机构检测过了，楼盘虽然停工多年，但其主体结构安全性能尚好，只要部分地方修补加固即可开工续建。蒉伟良表示，楼盘地段位置较好，又是高层江景房，公司将投入１．５亿元，把该楼盘打造成小港的ＣＢＤ。

　　蒉伟良说，集团资金如果投向别处，收益会更大，之所以接手“君临江南”这个宁波目前最大的烂尾楼群，是出于一个企业的社会责任感，“我不想再看到美丽的小港长期矗立着一个烂尾楼群，影响小港形象。”据蒉伟良介绍，按现在宁波房地产的价位，房子被销售后，１７０余名债权人有望全额拿回自己的钱。

　　方案显示：代建单位预期收益不菲

　　虽然蒉伟良表示接手这个烂尾楼群主要是出于企业的社会责任感，但记者在北仑区法院网站２００９年１０月１６日发布的《“君临江南”小区托盘续建实施方案》（草案）中发现，依据现在宁波的房地产价位，成路集团将从中收益不菲。

　　草案中规定：续建采取的是微利回报形式，受托人回报包括两块：代建管理费用和代销管理费。其中代销管理费用包括基准费用和溢价提成两部分，基准费用是按照销售收入的１．５％计付，溢价提成则以住宅房平均价５０００元／平方米、店铺平均价１２０００元／平方米为基数，超出部分的４０％作为房屋代销溢价提成。

　　昨日，成路集团对楼盘的开盘价格采取了谨慎回避的方式，但蒉伟良说：“现在公司一江之隔的镇海每平方米过万，相邻的宁波国家高新区每平方米过１．５万，‘一品江南’定位为小港ＣＢＤ，价格可想而知。”记者算了一下，如果“一品江南”每平方米能卖到１万元，等于每平方米溢价５０００元，９幢楼９万多平方米的房子，仅溢价收益就是一个巨大的数字。

零海拔

特别提醒

　　购买烂尾楼要注意土地使用权

　　其土地使用权限一般都会大幅“缩水”

　　虽然泰山房产成交“君临江南”地块的日子不详，但按该楼盘２００４年开建算，这个地块成交至少在２００3年以前。土地使用年限都是从开发商取得国有土地许可的时间来核定的，这样算来，“一品江南”房子的土地使用权至少已经“烂”掉了７年。

　　据了解，很多人以为拿到房产证的那一年是土地使用权开始计算的头一年，但事实情况并不是这样的。土地使用权期限都是从开发商拿地的时候开始计算的，很多开发商在拿到地后过几年才开工建设楼盘，等到楼盘建成后办下房产证，距离拿地时间已经过去好多年了。尤其需要提醒买房人注意的是，烂尾楼的房屋虽可重建，但土地使用权年限不能延期，其使用年限一般都会大幅“缩水”。

　　相关链接

　　“君临江南”托盘续建具体步骤

　　编制工程预算——对已建工程整改修复——办理工程复工许可审批手续——向银行贷款融资、签订施工承包协议及监理协议——开工复建——办理预售许可、组织房屋销售——工程竣工、进行决算——将房屋销售余款、未售完的房屋交还破产管理人——对实物资产进行处置，对全部资产进行破产分配

萍语

[35][35]

游山玩水

[14]