杭州申瑞国际酒店式公寓投资分析

大胖子啊

                       

杭州申瑞国际酒店式公寓投资分析

投资分析——酒店式公寓

投资存在风险分析：
　一、同质化竞争，随着酒店式公寓物业越分越细，导致投资客分流。
　二、酒店式公寓的规划设计问题。
　三、投资者的预期租金问题。
　四、定价问题。定价过高，压缩升值空间，价格与市场出现严重背离。
　五、土地性质，使用年限一般为40年和50年两种。

投资盈利点分析：
　一、小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大。
　二、产品功能兼有，投资和自用性质都可以。
　三、拥有产权可以让业主居住得安心、放心。
　四、地处繁华地段，地块稀缺性保证升值稳定性。
　五、宏观形势向好，市场需求大，有升值空间。

物业优势——酒店式公寓
      
① 地理位置是否具备可持续发展潜力
② 建筑设计、内部装修等是否符合客户需求
③ 管理既有奉献精神，又有品牌效益
④ 应有弹性的租务计划以照顾不同客户的需要
⑤ 持续、稳定的市场推广是物业发展的基础
⑥ 整体经济的发展态势

居住人群——酒店式公寓

海内外常驻机构的商务人员、管理人员、技术人员
       由于他们工作几年就要轮换，所以通常只租房而不会买房。因为住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，这样便形成了一个庞大的群体，从而形成一种居住氛围。他们对物业的要求很高，一些合资企业高级管理人员往往渴求生活在高品质氛围中，对这种服务式公寓的整体环境也表现出很强的热忱，高档酒店式公寓的建筑形式恰恰满足了这一需求，正是为其较高的租金价格与出租经营回报率所吸引

海外商务人员
       由于业务上的关系，经常会到中国内地，这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。

投资者
       现在有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小，总价低的物业，酒店式公寓是投资者乐于购买的物业。

生活成本——酒店式公寓

普通住宅，产权70，首付款（最低）20%，贷款年限最长30年，电费0.48元/度，水费3.7元/吨，生活用气天然气2.05元/立方米，物业费大多在3.5元/平米以下。
酒店式公寓，产权40年或50年，首付款（最低）总房款的40%或者50%，贷款年限10年，电费0.9元/度（商业立项）1.2元/度（工业立项），水费5．1元/吨，生活用气大部分商业立项的酒店式公寓无天燃气。使用电磁炉和灌装煤气（罐装煤气约为100-120元/罐），物业费采用酒店式物业管理，在4元/平米-8元/平米之间。

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美迪

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